東京・福岡を中心に全国対応。弁護士による建物明渡・家賃回収の不動産トラブル相談

2ヶ月家賃滞納があれば
すぐにご相談ください!

※2ヶ月の家賃滞納があれば、建物明渡しを実現できる可能性がありますが、2ヶ月の家賃滞納があれば必ず建物明渡しが認められるわけではありません。

東京・福岡を中心に全国対応。弁護士による不動産トラブル相談

闘う弁護士集団が、立退き・物件の明渡し
スピード解決を図ります!

泣き寝入りを絶対にゆるさない!
「闘う弁護士」が建物明け渡しから賃料回収までを迅速に行います!

弁護士法人Martial Arts 代表弁護士 堀 鉄平

 「闘う弁護士」こと、弁護士法人マーシャルアーツ代表弁護士の堀鉄平です。私は、弁護士でありながら、国内外にマンション、商業用施設、ホテルなど多岐に渡る複数の不動産を所有しています。
 そのため私は、不動産オーナーとして、皆様の悔しい気持ちを理解しているので、依頼者のために全力で闘います。泣き寝入りなど決してせず、絶対に負けないように全力で問題解決に臨みます!
さらに、弁護士法人マーシャルアーツでは、多数の建物明渡訴訟や強制執行を行ってまいりました。この経験により、建物明渡訴訟や執行における解決の見通しをつけることが出来ることから、意図的に、こちらに有利な闘いに持ち込むことが可能となります。

 徹底的に闘う姿勢と豊富な解決実績により、皆様の紛争解決という「勝利」を迅速に実現いたします。

マーシャルアーツの特長

闘う弁護士集団がオーナーのために迅速に対応します!

 建物明渡しの事件にとって、もっとも重要なのは迅速性です。借主に居座られれば居座られるほど、オーナー様の経済的損失は膨らんでいくことになります。
 Martial Artsでは、受任直後に内容証明を送付し、期限内に対応がなければ、速やかに訴訟手続に移行させ、無駄な時間を極力排除します。

滞納家賃の回収も重視します!

 建物明渡しを求める場合、明渡しを優先させるあまり、滞納家賃への対応がおろそかになりがちです。多くの賃貸借契約においては、連帯保証人がついていることから、借主本人には経済力がなくても、連帯保証人に対して請求を行うことで、回収を図れるケースは多く存在しています。
Martial Artsでは、建物明渡しのみならず、滞納賃料の回収も重視した事件処理を行います。

分かりやすい料金体系をご用意しております!

 建物明渡しを弁護士に依頼するかどうかを迷われている場合、その多くは費用の問題がネックになっているものと思われます。
 Martial Artsでは、分かりやすくリーズナブルな料金体系をご用意しております。ご不明な点があれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

解決までの流れ

  • お問い合わせ
  • 来所
  • 委任契約の
    締結
  • 必要書類の
    準備
  • 内容証明発送
  • 交渉
  • 明け渡し訴訟
  • 明け渡し
    強制執行
  • 明け渡し
    完了

※1.賃貸借契約書 2.滞納明細 3.建物図面 4.訴訟委任状等になります

解決事例

事例1

更新拒絶を行う場合に必要である正当事由の有無を判断する上で、最も重視される「自己使用の必要性」について万全な資料をそろえることで立退きに成功した事例
家主様 Tさん
依頼者の悩み

 ご依頼者様は、ご自身のビジネスのために、自社ビルの建設用地を探しておられたところ、所有されていたアパートが老朽化し、空室も目立ってきたことから、アパートを立て壊し、その跡地を自社ビルの建設用地とする計画を立てられました。

しかし、アパートの賃借人の一人が明渡しを頑なに拒んでおり、自社ビルの建設計画が頓挫するかもしれないとMartial Artsにご相談に来られました。

当事務所の対応

依頼者様の情報によると、明渡しを拒んでいる相手方は、このアパートに居住しておらず、単なる倉庫として利用している可能性があるということでした。  Martial Artsは相手方と明渡し交渉を開始しましたが、相手方はアパートの部屋を倉庫として利用している事実を拒み、あくまでも居住していると言い張り、法外な金額の立退料を請求してきました。

このアパートでは、各室の玄関ドアの横に各室の電気の子メーターが設置されていたところ、Martial Artsは、定期的に、相手方の部屋の玄関ドアの横に設置されている電気の子メーターの数字を撮影し、3か月間、この数字が一切動いておらず、居住の事実がないと思われることの証拠を得ました。

更新拒絶を行う場合に必要である正当事由の有無を判断する上で、最も重視される事情は、賃貸人・賃借人双方の「自己使用の必要性」であるところ、相手方には自己使用の必要性が著しく低いことになります。

Martial Artsでは、ご依頼者様にとって、アパートの跡地の自己使用の必要性が高いことについての証拠や、アパートが老朽化して建替えの必要性があることを裏付ける証拠をそろえた上で、迅速に訴訟を提起しました。

案の定、相手方は、電気の子メーターが動いていない証拠が提出されたために、そこに居住しているという主張を維持することができず、当初請求していた立退料の金額より、大幅に減額された金額で和解となりました。

事例2

更新拒絶の正当事由を基礎付ける事情を数多く主張することで立退き交渉を有利に進め、ご依頼者様の希望する時期の立退きに成功した事例
家主様 Sさん
依頼者の悩み

ご依頼者様のSさんは、語学学校を経営されており、学校の運営のためにビルを所有していました。このうちのワンフロアのみに他の事業者がテナントとして入っていましたが、学校の生徒数が増加し続ける中、将来的に教室数が足りなくなることが予想されていたため、入学希望者を受け入れるためには、このワンフロアにも教室を設置する必要がありました。

しかし、ご依頼者様は、以前、テナントを立ち退かせることはむずかしいという話を聞いたことがあったために、テナントが看板や駐車場を無断使用していたり、事業の内容からして同ビルでなければならない理由が見当たらなかったにもかかわらず、何も行動を起こせないままの状態が続いていました。

しかし、いよいよ生徒数が一杯となり、新たな教室を増設しなければ、事業上の損失が出る状況となったことから、Martial Artsにご相談いただきました。

当事務所の対応

Martial Artsでは、(1)ビルの建物賃貸借契約書の確認をはじめ、(2)同ビルの該当フロアが明け渡されなかった場合にご依頼者様に生じる損失額の算定、(3)テナントによる看板と駐車場の無断使用に係る損害の算定、(4)同ビルでなければ教室の増設が困難であることに関する法令上の規制の調査、(5)テナントの事業内容、規模、(6)近隣の同種の建物の賃料相場と同フロアの賃料との差額、(7)事業者同士の建物明渡請求事件において裁判所で認められた立退料の金額など、更新拒絶の正当事由に関する事情を漏らすことなく調査しました。

その結果、テナントの事業内容、規模との比較からして、ご依頼者様が同フロアを使用する必要性の方が高く、正当事由が認められるべき事案であると判断したため、テナントの事業者との間で、同フロアが明け渡されなかった場合にご依頼者様に生じる損失額をはじめ、看板と駐車場の無断使用のためにこれまで発生したご依頼者様の損害額など、正当事由を基礎付ける事情等を記載した書面の送付による交渉を行いました。

その結果、学校の入学希望者の受け入れのためにご依頼者様がテナントに退去してもらいたいと考えていた時期に、最低限度の立退料の支払いのみの出費で、同フロアの明け渡しが成功しました。

事例3

緻密な立退料検討と情報収集で、高額の立退料を要求するテナントの立退交渉に成功した事例
家主様 Kさん
依頼者の悩み

 ご依頼者のKさんは、所有不動産を賃貸物件兼自宅としてお住まいになっていましたが、年齢を重ねるにつれ、最上階の自宅まで階段で上り下りすることが負担になってきたこともあり、この物件をエレベーター付に建て替えることを計画されていました。

しかし、1階部分を賃借する店舗のうち1店舗が、賃貸借契約の継続を希望するとして、立退きに高額の立退料を要求してきたため、このままでは建替工事に着手できず部分的なリフォームで対応しなければならなくなってしまうとして、Martial Artsにご相談いただきました。

当事務所の対応

Martial Artsでは、ただちに相手方に対して内容証明郵便を発送し、適正な立退料算出のため、当該店舗の売上げ状況等を裏付ける資料提供を、具体的項目を列挙して求めました。同時に、近傍類似の賃貸物件の賃料相場を、インターネットや地元の不動産業者を介して収集し、相手方から開示された資料と合わせて緻密に検討しました。

このような調査を進める中で、Kさんにもご尽力いただいた結果、相手方が、実はすでに立退きを前提として、新店舗の契約を進めているという情報を入手することができました。そこで、この点が突破口になると判断した私たちは、相手方に対して、当方の考える適正な立退料額は、相手方主張の額を大きく下回る額であることを、上記の検討結果を踏まえて詳細に説明するとともに、相手方がそれでも当該立退料額を超える額を要求し続けるのであれば、費用対効果の観点から建替工事自体を取り止めてリフォームでの対応を行うので、立退きは不要であり、引き続き本物件を賃借していただけるともちかけました。

以上に対して、新店舗開店費用として立退料を当て込んでいた相手方は、弁護士にも相談したうえで、当方の提案を応諾し、受任から約半年で、無事に立退きが完了しました。

Kさんも、希望通りの建替工事をすることができ、現在は新しい自宅で快適にお住まいいただけております。

サービス内容・料金プラン

建物明け渡し(家賃滞納)・滞納家賃請求

  • 法律相談

    初回法律相談30分無料!

    2回目以降は1時間2万円税別

  • 弁護士おまかせプラン

    着手金25万円税別 報酬20万円税別+回収した家賃額の20%

    家賃回収・交渉・訴訟・明渡し強制執行までのすべての
    手続きを弁護士にお任せいただくプランです。

個別プラン

  • 建物明け渡しプラン

    (賃料滞納を主な理由とするもの)

    着手金20万円+報酬金20万円

    ※上記の費用には、交渉~訴訟~強制執行までが
    セットで含まれています

    ※実費はご負担いただきます。
    明渡の強制執行手続を行う場合には、
    対象となる建物の規模に応じて
    数十万円程度以上の実費を要する場合があります。

  • 督促状・電話督促プラン

    着手金10万円+回収額の20%税別

    弁護士連名による特定記録郵便の発送
    電話による2ヶ月間の督促

    ※別途、郵送料等の実費が必要となります。

よくある質問

明け渡してもらいたい建物が東京以外の場所にある場合でも、弁護士法人マーシャルアーツに依頼することはできますか?
 建物明け渡し請求訴訟を提起するためには、賃借人もしくは保証人の住所地、または建物の所在地を管轄する裁判所などで手続を行う必要がありますので、賃借人の住所や建物の所在地などが東京にない場合には、地方の裁判所で手続しなければならなくなる場合があります。

 一方、家賃の滞納により賃料の請求訴訟を併せて行う場合、賃貸人の住所地が家賃の支払場所であれば、家賃の支払場所を管轄する裁判所で訴訟を提起することができます。ただ、この場合でも、賃貸人の住所地が、賃借人の住所地や建物の所在地などから遠方にあることを理由に、裁判の進行に不都合が生じたり、賃借人にとって不利であると考えられる場合には、賃借人の申立てによって、賃借人の住所地や建物の所在地などを管轄する裁判所で裁判をするように裁判所に決められてしまうことがあります。

 しかし、当法人は、関東全域や支店のある福岡などの九州地方はもちろん、全国各地でのお手続に対応することが可能です(ただし、日当、交通費などの実費が発生する場合があります。)。

 ですから、建物の所在地にかかわらず、建物の明け渡しに関する問題でお悩みの場合には、まずは弁護士法人マーシャルアーツにお問い合わせください。
家賃1か月分の滞納だけを理由に、訴訟を提起して建物賃貸借契約の解除を認めてもらうことはできますか?
 家賃の滞納はもちろん契約違反ではあるのですが、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が失われていないと考えられる特別な事情があると認められるときは、建物賃貸借契約の解除は認められないというのが裁判所の確立した考え方です。

 そして、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が失われているかどうかは、家賃滞納の期間、金額、滞納の理由などの事情が総合的に検討されて判断されることになります。家賃の滞納は、重要な判断要素ではあるものの、1ヶ月程度の滞納では信頼関係が失われているとはいえないと解釈されるのが通常です。

 そして、裁判所において、家賃の滞納によって賃貸人と賃借人の信頼関係が失われたと判断された家賃滞納の期間としては、家賃2か月分から3か月分が最短です。

 ですから、建物賃貸借契約の解除のためには、少なくとも2か月以上の家賃の滞納が続くことが必要です。ただし、家賃の滞納以外にも様々な点を考慮して対応を検討することが必要ですから、家賃の滞納による建物賃貸借契約の解除をご検討の場合は、まずは弁護士法人マーシャルアーツにお問い合わせください。
建物明け渡し請求訴訟を提起した場合、賃貸人も裁判所に出頭する必要がありますか?
 多くのケースでは、依頼した弁護士のみが出頭するだけで解決されるため、賃貸人の方が裁判所に出頭することは稀です。
 しかし、家賃滞納を理由とした明渡訴訟においても、賃借人が滞納の原因について、賃貸人にも原因があると主張している場合(たとえば、雨漏りがしたために賃借人が賃貸人に修理を依頼したにもかかわらず、賃貸人がまったく対応してくれなかったなどと主張された場合)には、賃貸人と賃借人との間でどのような話し合いが行われたのか、裁判所が賃貸人からも直接話を聞きたいと考えることがあります。そのような場合には、尋問という手続のために、裁判所にご出頭いただかなければならない場合があります。

 もっとも、このような場合であっても、裁判官の前でお話になるときに備えて、当法人の弁護士と十分に打合せを行い、できる限りご不安のない状況で裁判所にご出頭いただけるように、当法人の弁護士が手配して参りますので、ご安心ください。
建物明渡し請求を委任した場合、どれくらいの期間で解決できますか?
 建物明渡し請求には、(1)賃借人との交渉、(2)訴訟提起、(3)強制的な建物の明け渡し(強制執行)という手続の各段階があり、早い段階で解決することができれば期間は短くなります。

 事案それぞれが持つ固有の事情により、解決までの期間が長引くことがありますが、(1)賃貸人との交渉で解決できる場合には、1か月から2か月程度で建物の明け渡しが実現できる場合があります。

 話し合いでは解決できず、(2)訴訟を提起しなければならなくなる場合には、最短でも2か月から6か月程度を要します。

 訴訟を提起して建物明渡し請求が認められても、賃借人が明渡しを行わず、(3)強制執行が必要となる場合には、最短でも4か月から8か月程度を要します。

 このように、建物明渡しが完了するまでに最低限必要な期間がかかることはやむを得ませんが、弁護士法人マーシャルアーツでは、賃貸人のために、できる限り早期の解決を目指しております。
建物明渡し請求を委任してから、入居者が退去するまでに長い時間がかかった場合、弁護士費用は高くなりますか?
 建物明渡し請求をご依頼いただいてから、入居者の退去までの時間が長引いたとしても、弁護士費用がその分高くなることはありません。

 建物明渡し請求(交渉~訴訟~強制執行までがセットで含まれています。)の弁護士費用は、着手金20万円(税別)・報酬金20万円(税別)となっており(家賃回収を含む場合には、着手金25万円(税別)・報酬金20万円+回収した家賃額の20%)、明渡しが実現するまでに時間がかかったとしても、明渡しが成功するまでは、ご契約時にいただく上記着手金のみですべて対応いたします(ただし、実費はご負担いただきます。)。また、明渡しが成功した場合には、上記報酬金のみが発生いたします。

 ※例外的に、弁護士が事件処理に要した時間を基準に弁護士費用を計算するタイムチャージ制にてご契約いただいた場合には、要した時間が長くなるだけ、費用が高くなります。ただし、建物明渡し請求のご依頼の場合に、タイムチャージ制となることは稀です。
家賃を滞納しているうえに、建物の中に賃借人の家財道具や荷物がそのままになっている状態で、賃借人が音信不通になってしまいました。賃貸人が業者を手配して、これらの残置物を廃棄してもよいのでしょうか?
 賃借人がそのままにしたままの家財道具や荷物は、未だ賃借人の所有物であると考えられます。

 そのため、ご依頼者様が賃借人の同意なく、これらの残置物を廃棄した場合には、器物損壊罪(刑法第261条)に問われる可能性や、後に賃借人から家財道具や荷物の価値に相当する損害賠償請求(民法第709条)を受ける可能性があります。
 そこで、まず、賃借人の親族や建物賃貸借契約の保証人に、建物内の残置物の処分に協力してもらうことができないか確認します。賃借人に連絡を取ってもらったり、賃借人から保証人が依頼を受けて、残置物の処分に対応してもらえるかもしれません。

 それでも誰も協力してもらえない場合には、建物の明け渡しを請求する訴訟を提起し、賃借人に明け渡しを命じる判決を得て、この判決に基づいて、強制的に建物を明け渡す手続(強制執行)を実行します。

 建物明渡しの強制執行では、執行官が、賃貸人が指定した残置物を撤去する業者を執行補助者として(賃貸人が指定しない場合には、執行官によって紹介された業者が執行補助者となる場合があります。)、残置物を搬出し、執行官が指定する保管場所に通常1か月程度保管されます。保管期間内に賃借人が引取りに来ない場合には、売却又は廃棄されることになります。

 家賃を滞納している賃借人と連絡がつかなくなった場合には、まずは弁護士法人マーシャルアーツにお問い合わせください。
初回法律相談30分無料
立ち退き・建物の明渡しなどの不動産トラブルでお悩みの方まずはお気軽にご相談ください。
03-3505-5333 092-409-0555

土日相談可能(要予約)

営業時間 9:30~18:30(祝日除く)