東京・福岡を中心に全国対応。弁護士による建物明渡・家賃回収の不動産トラブル相談

建物明け渡し請求コラム

滞納額に差異が生じた場合の立証責任

1 滞納額の主張が異なる場合 賃料不払いがあった場合,物件の賃貸人と賃借人との間で,滞納額の主張に差異が生ずることがあります。例えば,賃貸人側は2か月分の滞納と主張するのに対し,賃借人側は1か月分の滞納であると主張したり,そもそも滞納はないと主張するような場合です。 その場合,賃貸人としては,賃借人側に支払った証拠を出せと言いたいと思います。他方,賃・・・

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「どのような行為が契約違反による解除が可能な『背信的行為』となるか」

第1 信頼関係破壊の法理とは 民法541条本文[1]によれば,賃借人が賃貸借契約に違反した場合,賃貸人は,相当の期間を定めてその契約違反の是正を求め,その期間内に違反が是正されなかったときに,賃貸借契約を解除することができることになりそうです。 しかし,賃貸借契約の契約期間は,通常は長期間にわたりますから,賃貸人と賃借人が互いに義務を果たしてくれ・・・

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財産開示制度とその法改正について

【質問内容】   私は,家賃を長期間滞納していたアパートの賃借人に対して訴訟を提起して,アパートの明渡しとともに未払家賃の支払いを命じる判決をもらいました。 賃借人はアパートの明渡しには応じたものの,家賃については全く支払いがない状況です。 強制執行の手続きを取らざるを得ないと考えていますが,その賃借人がどんな財産を持ってい・・・

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明渡義務と原状回復義務の関係

1 賃貸借契約終了時の賃借人の義務 物件の賃貸借契約が終了すると,賃借人は賃貸人に対して賃貸物件を返還しなければなりません。その際に問題となる賃貸借契約上の賃借人の義務として,「明渡義務」と「原状回復義務」という2つの義務があります。今回は,この明渡義務と原状回復義務の2つの関係について説明してきます。   2 原状回復義務とは ・・・

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賃料滞納を理由としたカギの変更は可能か(賃料滞納が発生した場合の注意点)

【相談】賃貸マンションの管理会社を経営していますが,ある借主の家賃滞納に悩んでいます。電話や請求書で何度も催促しているのですが,ほとんど電話に出ず,たまに連絡がついたときも,管理会社の対応がおかしいとか,クレームを繰り返すばかりで,話が一向に家賃の支払につながりません。部屋の賃貸借契約書には,「賃借人が賃料の支払を7日以上怠ったときは,賃貸人は,直ちに賃貸物・・・

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明け渡し訴訟の手順

  1 交渉では賃借人が物件を明け渡さないとき   賃料を滞納する賃借人や物件を勝手に転貸した賃借人に,物件から出ていってもらいたい場合,まずは賃借人が自ら物件を立ち退いてくれるよう交渉することから始めるでしょう。しかし,交渉しても立ち退きの話がまとまらない場合は,いよいよ物件の明渡請求訴訟を提起していくことになります。・・・

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定期借家契約の「更新」と「再契約」の違いとは

【相談】店舗用物件を貸し出したいと考えていますが,契約期間が終わった後に他の用途に使用する可能性があるので,契約の更新がない賃貸借契約にしたいです。契約書に契約が更新されないことを記載すれば大丈夫でしょうか。そのうえで,テナントが優良な借主だった場合に賃貸借契約を継続する方法についても教えてください。   【回答】借地借家法第38条が定・・・

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強制執行を見据えた和解条項の定め方

【ご相談内容】   私は,8室あるアパート1棟を所有しています。 以前から家賃を滞納しがちであった1人の賃借人が,3か月も続けて家賃を滞納したことから,私は,未払家賃の支払いを求めるとともに,賃貸借契約を解除してアパートの明渡しを求める訴えを起こしました。 訴訟において,裁判官を交えて協議をした結果,一定の猶予期間を設けて,・・・

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定期借家契約の有効性について

1 定期借家契約とは   定期借家契約(借地借家法条38条)とは,更新がなく,期間の満了により契約が終了する賃貸借契約です。 日本では賃借人の保護が強く,通常の建物賃貸借契約であれば,期間が満了しても正当事由がなければ賃貸借契約を終了させることができません(借地借家法28条)。 しかし,定期借家契約であれば,正当事由がなくと・・・

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「騒音に対処しろ」というクレームを受けたら

【相談】マンションを賃貸していますが,1階の入居者から,地下1階に入居するスナックから出るカラオケの騒音がうるさくて眠れないというクレームを受けました。スナックのオーナーにはクレームが入ったことを伝えましたが,注意する以上に何か対処しなければならないのでしょうか。   【回答】マンションのオーナー様は,スナックの騒音による他の入居者の被・・・

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物件内で入居者が死亡していた場合

1 はじめに   高齢化や自殺者の多さが社会問題となっている現代では,入居者の方が人知れず亡くなってしまうことがあります。 入居者が物件内で亡くなってしまうと,その後の手続きが大変であったり,場合によっては心理的瑕疵物件として賃料を下げざるを得なくなったりと,不動産オーナーにとっても影響が大きいと言わざるを得ません。 ただ,不幸にも入・・・

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サブリース契約で発生する問題とは

【相談】不動産投資に興味を持って情報収集していたところ,金融機関からの借入でアパートを建てサブリースする投資手法を不動産業者から勧められました。不動産業者は,「家賃保証」,「空室保証」,「30年一括借り上げ」などと謳っていますが,このような契約には問題はないのでしょうか。   【回答】サブリース契約には深刻なリスクが伴いますので,不動産・・・

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建物の老朽化に基づく明渡請求は可能か

【設例】 私は,父が亡くなった時の遺産分割協議で,1棟のアパートを相続しました。   私の祖父が建て,築50年余り経過している木造の2階建アパートです。6室あるうち3室は空室の状態です。アパートの老朽化が進んでいることもあり,新しい入居者が見込めず,3室は長期間,空室の状態です。   私は,このアパートを取り・・・

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家賃滞納を原因としない建物明渡しについて

1 代表的な建物明渡請求   建物のオーナーの方は,様々な事情で建物に住んでいる者に対して建物明渡しを求めざるを得ない場合があると思います。例えば,賃借人が家賃を長期間滞納した場合などがその典型例です。   もちろん,家賃滞納以外の理由によっても建物明渡請求が出来る場合があります。建物明渡請求の根拠としては,大きく・・・

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貸室を賃借人とは異なる第三者が占有している場合

【設例】 私は,マンションの1室を貸していますが,借主Aの家賃の滞納が続いているので,出て行ってもらおうと思い,Aを訪ねました。ところが,インターフォン越しに応答したのはAではなく,Aの友人を名乗るBでした。私は,Aと連絡を取りたいから伝言してほしい,Bにこの部屋に住むことを認めたことはないから出て行ってほしいと伝えましたが,Aはもうここには住んでおら・・・

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即決和解について

1 賃借人が約束を守ってくれるか不安なとき   建物のオーナーの皆様は,賃借人とトラブルになって一応解決のために合意したけれども,賃借人側が本当に約束を守ってくれるのか不安に思うこともあるでしょう。例えば,賃借人との間で,ある日時までに建物を明渡す旨の合意をし,合意書も作成したとしても,賃借人が合意を守ってくれるとは限りません。 ・・・

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建物明渡しに関する和解条項で入れておきたい事項とは

【設例】 私は,6階建のビルを所有して日本語学校を経営していますが,1階から5階までは学校の教室と事務局のために使用していて,6階だけ,テナントとして貸金業者に貸しています。   近年,日本への外国人留学生が増えたことに伴って,私の学校でも入学者数が毎年増え続けています。現時点の留学生の応募状況によると,来年も,多くの入学者数が見・・・

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自分で明渡訴訟を行うデメリットについて

第1 はじめに 賃貸借契約を解除して,賃借人に対し建物明渡しを求めたい場合において,賃借人との協議が整わないようであれば,時機を見て明渡訴訟の提起を行うことになります。 明渡訴訟において勝訴判決を獲得するためには,明渡訴訟を提起するタイミングを図る必要があり,また,適切かつ十分な証拠収集が必要であること等から,一定の法的知識を要します。 以・・・

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家賃滞納と時効

1 滞納家賃の回収   不動産オーナーの皆様は,数か月以上の家賃滞納が発生した場合は家賃未払いを原因として賃貸借契約を解除し,賃借人に物件の明渡請求をするとともに未払賃料の支払を求めるのが通常です。 しかし,賃借人が滞納家賃を払わずに物件から出て行った場合,そのまま滞納家賃の回収が面倒になって後回しにしてしまう方もいるでしょう。 ただ・・・

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賃借人が家賃滞納のまま死亡した場合には?

【設例】 私は,アパート経営を行っていますが,その一部屋の借主の家賃の滞納が続いたため,請求書を送付したり,何度も電話を掛けました。しかし,借主は部屋に現れず,連絡が取れない状況が続いていました。   同じアパートの別の部屋には,借主の会社の同僚も住んでいましたので,事情を聞いたところ,借主は数か月前に交通事故に遭って入院していた・・・

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契約期間中の賃料変更は可能か

1 賃料を増額したい   建物の賃料は,賃貸借契約によって決まります。契約期間中は,その賃料額が維持されるのが原則です。しかし,賃貸している建物の周辺で再開発が進み,周辺の賃料相場が上昇している場合等,様々な事情の変化によって,契約で定めた賃料額を増額させたいと思うオーナーの方は多いでしょう。   このような場合,賃貸人と賃・・・

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強制執行手続きについて

【設例】 私は商業用ビルを1棟所有していますが,人材派遣業を営むA株式会社がビルの一室にテナントとして入っていたところ,賃料の滞納が続いた挙げ句,フロアには誰もいなくなり,営業を停止してしまいました。   そこで,私は賃料支払義務の違反を理由として,裁判所に建物の明渡しを請求する裁判を起こしました。A株式会社の社長などは裁判所に現・・・

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「家賃が滞納となった場合にすべきことは?契約解除を見据えた手段」

1 はじめに  「滞納家賃の回収方法とは」のコラムにおいて,家賃の滞納が生じた場合に賃貸人が取ることとなる「裁判外での滞納家賃回収の手段」と「裁判による滞納家賃回収の手段」についてご説明いたしました。   裁判手続に進む前の裁判外における口頭,手紙等の手段で,滞納家賃の問題が解決できればよいのですが,解決できない場合には,賃貸借契・・・

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司法書士ではなく,弁護士に依頼するメリットとは?

1 建物明渡請求を誰に依頼するか 建物の明渡請求をしたいとき,専門家への依頼を検討する方は多いと思います。その際,弁護士に依頼すべきか司法書士に依頼すべきか迷われる方もいらっしゃるでしょう。 ここでは,建物明渡請求を弁護士に依頼するメリットをご紹介していきます。     2 弁護士と司法書士の業務範囲の違い ・・・

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賃借人が荷物を残して夜逃げしてしまった場合

【設例】 私は,アパート経営を行っていますが,その一部屋の借主が家賃を3か月間も滞納したので,借主と保証人に対し請求書を送付したり,何度も電話をしましたが連絡が取れない状況が続きました。そこで,借主の緊急連絡先として指定されていた,ご実家に問い合わせたところ,借主は様々な支払いを滞納して夜逃げしてしまったようで,色々な請求書が実家にも届くので家族も困っ・・・

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不法占拠者への対応

1 不法占拠とは 不法占拠とは,賃借権や地上権といった不動産を占有する権原がないにもかかわらず,その不動産に居座ることをいいます。例えば,A所有の建物について,AB間で賃貸借契約が締結されていたところ,賃借人Bが勝手に第三者Cにその建物を転貸し,AB間の賃貸借契約が解除されたにもかかわらず,第三者Cがその建物に居座る場合が考えられます。仮に賃借人Bが賃貸借・・・

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信頼関係破壊の法理とは

【設例】 私は,居酒屋を運営する会社の代表を務めていますが,昨年の春にオープンしたばかりの新店舗の賃貸借契約を,建物のオーナーから明け渡すように求められています。   たしかに,昨年末以降,賃料100万円を2か月分滞納している状況が続いているのですが,滞納額がこれ以上大きくならないように,1か月毎に100万円を支払い続けていますし,新・・・

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滞納家賃の回収方法

1 はじめに 家賃の滞納が生じた場合,入居時に賃借人から敷金や保証金を預かっているのであれば,まずは,敷金や保証金を滞納家賃に充当する対応を取ることは可能です。   しかし,滞納額が敷金や保証金の金額を上回ってしまう前に,賃貸人としてはできる限り早く,問題解決に着手することが必要です。 まずは,裁判外での滞納家賃回収の手段を・・・

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入居者が音信不通になった場合の対応

1 入居者と全く連絡がつかない! 入居者の方が音信不通となり,行方が分からなくなってしまった場合,賃貸人はどうすればよいでしょうか。行方の知れない入居者から賃料が回収できるわけでもないため,賃貸人としては早く賃貸借契約を解除し,物件を別の方に貸して賃料を得たいと考えるでしょう。   しかし,入居者の行方が分からないからといって,契・・・

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建物明渡請求の流れについて

【設例】 私は,アパート経営を行っていますが,その一部屋の借主の家賃滞納に悩んでいます。借主はなかなか定職に就くことができず,収入が不安定でいつも家賃を滞納しています。借主は,その支払いを待ってほしい,他に行く場所がないから借り続けさせてほしいと私に懇願してくるのですが,私が何度も催促したり,もう待てないから退去してほしいと伝えてから2~3か月後にやっ・・・

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