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建物明け渡し請求コラム

「家賃が滞納となった場合にすべきことは?契約解除を見据えた手段」

1 はじめに

 「滞納家賃の回収方法とは」のコラムにおいて,家賃の滞納が生じた場合に賃貸人が取ることとなる「裁判外での滞納家賃回収の手段」と「裁判による滞納家賃回収の手段」についてご説明いたしました。

 

裁判手続に進む前の裁判外における口頭,手紙等の手段で,滞納家賃の問題が解決できればよいのですが,解決できない場合には,賃貸借契約を解除することまで見据えた対応を取る必要が生じ得ます。

 

以下,賃貸借契約の解除に関して,ご説明いたします。

 

 

2 賃貸借契約解除の特殊性

契約の一方当事者による契約違反があれば,相手方は違反を是正するよう催告した上で契約を解除できるというのが契約法における原則です。

 

しかし,賃貸借は,賃貸人・賃借人間の信頼関係を基礎とする継続的な関係であることから,このような契約法における原則に一定に修正が加えられています。

 

賃貸借契約等の継続的契約においては,契約当事者間の信頼関係が損なわれて初めて当該契約の解除が認められるとされています(信頼関係破壊の法理)。

 

つまり,賃貸人が賃借人による契約違反の是正を催告したにもかかわらず,是正されない場合であっても,信頼関係を破壊する程度の状態といえないときには,解除の主張は認められません。

 

信頼関係破壊の有無は,滞納の期間・金額,滞納に至った経緯,契約締結時の事情,過去の家賃支払状況等,催告の有無・内容,催告後または解除の意思表示後の賃借人の対応等を,総合的に斟酌して判断されます。

 

信頼関係破壊の有無の判断に際して,どの程度の滞納期間が必要かに関しては,各事情を総合的に斟酌するため,一概には申し上げることができませんが,一般的には3か月程度が目安と言われています。

 

したがって,この3か月分の滞納を1つの区切りとして,家賃滞納を理由とする賃貸借契約解除に基づく建物明渡請求訴訟の提起を検討することになります。

 

 

3 賃貸借契約解除までの流れ

(1)催告

賃貸人が,賃借人の債務不履行(家賃滞納)に基づく契約解除をするためには,賃借人に債務不履行状態を是正する機会を与えるために,契約解除の前にあらかじめ合理的期間を定めて同期間中に支払うよう催告をしなければなりません。

 

もっとも,解除に催告を要するのは,賃借人に是正の機会を与えるためであるので,義務違反が重大であって,是正の機会を与える必要がないほどの賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめる不信行為のある場合には,催告をせずに解除することも可能です。

 

たとえば,約9年10か月もの長期間家賃を支払わず,しかも,その間,対象物件については自己の所有であると主張して賃貸借契約の存在を否定し続けた事案(最高裁判所昭和49年4月26日)においては,無催告解除が肯定されています。

 

ただし,無催告解除が認められるのは,このように重大な不信行為がある場合に限定されますので,どのような事案であっても,事前に催告をしておくのが安心です。

 

また,事前に催告をしなくても賃貸人側が一方的に契約を解除できることが,契約書に定められている(無催告解除の特約)場合には,催告は不要になるのでしょうか。

 

結論を申しますと,いくら無催告解除の特約が契約書において定められていたとしても,事前の催告は行っておくべきです。
判例(最高裁判所昭和43年11月21日)においては,このような無催告解除の特約について,「契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合」にのみ有効としています。
つまり,催告をしない一方的な契約解除は,上記のような特殊な事情がある場合以外には原則無効だということになります。

 

 

(2)解除の意思表示

解除の意思表示は,意思表示を行ったことの証拠を残すために,内容証明郵便によって行います。

 

内容証明郵便においては,滞納家賃の支払いを求める旨を,相当な期限を支払期限として定めて記載します。加えて,支払期限内に支払われなかった場合には,その後新たな通知なく,この書面をもって解除の意思表示とすることを記載します。

 

(3)法的手段

解除の意思表示を行ったにもかかわらず,賃借人が滞納家賃の支払いや賃貸物件の明渡しを行わない場合には,訴訟を提起して,滞納家賃の請求と賃貸物件の明渡しを求めることになります。

 

 

 さいごに

賃貸物件の明渡しが数か月遅れると,その分の家賃収入の機会損失が生じてしまいます。

賃貸物件において家賃滞納が生じた場合には,早めにご相談いただければと思います。

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