東京・福岡を中心に全国対応。弁護士による建物明渡・家賃回収の不動産トラブル相談

建物明け渡し請求コラム

信頼関係破壊の法理とは

【設例】

私は,居酒屋を運営する会社の代表を務めていますが,昨年の春にオープンしたばかりの新店舗の賃貸借契約を,建物のオーナーから明け渡すように求められています。

 

たしかに,昨年末以降,賃料100万円を2か月分滞納している状況が続いているのですが,滞納額がこれ以上大きくならないように,1か月毎に100万円を支払い続けていますし,新店舗の客数も順調に増え始めて経営が軌道に乗りつつあり,今年中には,滞納状態が解消される見通しが立っています。

 

それなのに,いま賃貸借契約が解除されてしまうと,新店舗の開業のために支出した1000万円を超える初期費用が回収できなくなってしまいますし,原状回復費用や新規雇用した従業員の処遇など,会社は大きな損失を受けてしまいます。

 

私はこのような状況を売上表を見せながら一生懸命オーナーに説明しているのですが,新店舗のスペースを他に利用することが計画されているわけでもないのに,オーナーはもう出て行ってくれの一点張りで,このままだと裁判を起こすことになると通告されてしまいました。

 

私は,新店舗を明け渡さなければならないのでしょうか。

 

 

【回答】

ご相談者様が経営される会社の賃料の滞納が,オーナーの方に対する背信行為であるとはいえない特別な事情があると裁判所に判断され,賃貸借契約の解除が認められず,新店舗を明け渡さずに経営を続けられる可能性があります。

 

契約違反があった場合には,債権者は,相当の期間を定めて契約違反を是正するように債務者に求め,その期間内に契約違反が是正されなかった場合には,契約を解除できるのが原則です。

 

しかし,賃貸借契約は,一般的な契約とは異なり,賃貸人と賃借人との間の信頼関係に基づいて,長期間にわたって継続される契約関係であるという特徴があります。ですから,契約違反があったとしても,そのこと自体で契約関係の解消を認めるべきではなく,未だ信頼関係が破壊されていない(背信行為であるとはいえない)特別な事情がある場合には,契約関係を継続させるべきであるという考え方が広く認められ,裁判所でも採用されています。この考え方は,信頼関係破壊の法理と呼ばれます。

 

賃料不払いの場合,信頼関係が破壊されているかどうかは,不払いの程度・金額,不払いに至った経緯,契約締結時の事情,過去の賃料支払状況,催告の有無・内容,催告後あるいは解除の意思表示後の賃借人の対応等が,総合的に考慮されて判断されます。

 

設例では,100万円の賃料の2か月分が滞納状態にあることから,不払いの金額は低くはありません。ただ,その滞納額がこれ以上増えないように,1か月毎に100万円が支払われている状況にあります。

 

また,不払いに至った理由は,新店舗の立ち上げのために当初は売上げが伸び悩んだ点にありますが,一般的に新規事業の開始時期に苦しい経営状態が続くことは珍しいことではありません。

 

さらに,オーナーからの催告を受けた後も,ご相談者様は,年内に滞納が解消できる見通しであることを,経営が軌道に乗りつつあるという客観的な資料を伴って誠実に説明されています。

 

加えて,賃貸借契約が解除された場合にご相談者様の会社が被る損失が非常に大きいのに対して,オーナー側の建物を使用する必要性が高い状況にはないわけですから,オーナーの方の明渡し請求を認めることには,バランスの悪さが否めません。

 

これらの事情を総合的に考慮した結果,未だご相談者様が経営される会社による賃料の滞納は,オーナーの方に対する背信行為とまではいえない特別な事情があると判断される可能性はあると考えられます。

 

似た状況で争われた裁判で,裁判所は,賃貸人による解除を認めないという判断を示したこともありますので(東京地裁平成24年10月3日判決参照),ご相談者様の会社は,新店舗を明け渡さずに,経営が続けられる可能性があるといえるでしょう。

 

同じカテゴリーのコラム

滞納額に差異が生じた場合の立証責任

詳しく見る

「どのような行為が契約違反による解除が可能な『背信的行為』となるか」

詳しく見る

財産開示制度とその法改正について

詳しく見る

明渡義務と原状回復義務の関係

詳しく見る

賃料滞納を理由としたカギの変更は可能か(賃料滞納が発生した場合の注意点)

詳しく見る

明け渡し訴訟の手順

詳しく見る

定期借家契約の「更新」と「再契約」の違いとは

詳しく見る

強制執行を見据えた和解条項の定め方

詳しく見る

定期借家契約の有効性について

詳しく見る

「騒音に対処しろ」というクレームを受けたら

詳しく見る

物件内で入居者が死亡していた場合

詳しく見る

サブリース契約で発生する問題とは

詳しく見る

建物の老朽化に基づく明渡請求は可能か

詳しく見る

家賃滞納を原因としない建物明渡しについて

詳しく見る

即決和解について

詳しく見る

建物明渡しに関する和解条項で入れておきたい事項とは

詳しく見る

自分で明渡訴訟を行うデメリットについて

詳しく見る

家賃滞納と時効

詳しく見る

賃借人が家賃滞納のまま死亡した場合には?

詳しく見る

契約期間中の賃料変更は可能か

詳しく見る

強制執行手続きについて

詳しく見る

「家賃が滞納となった場合にすべきことは?契約解除を見据えた手段」

詳しく見る

司法書士ではなく,弁護士に依頼するメリットとは?

詳しく見る

賃借人が荷物を残して夜逃げしてしまった場合

詳しく見る

不法占拠者への対応

詳しく見る

滞納家賃の回収方法

詳しく見る

入居者が音信不通になった場合の対応

詳しく見る

建物明渡請求の流れについて

詳しく見る
初回法律相談30分5000円
立ち退き・建物の明渡しなどの不動産トラブルでお悩みの方まずはお気軽にご相談ください。
03-3505-5333 092-409-0555

土日相談可能(要予約)

営業時間 9:30~18:30(祝日除く)