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建物明け渡し請求コラム

契約期間中の賃料変更は可能か

1 賃料を増額したい

 

建物の賃料は,賃貸借契約によって決まります。契約期間中は,その賃料額が維持されるのが原則です。しかし,賃貸している建物の周辺で再開発が進み,周辺の賃料相場が上昇している場合等,様々な事情の変化によって,契約で定めた賃料額を増額させたいと思うオーナーの方は多いでしょう。

 

このような場合,賃貸人と賃借人の間で賃料増額の合意ができれば,もちろん賃料額を変更することは可能です。しかし,負担の増える賃借人はこのような合意に応じてくれないこともあります。賃借人との間で賃料増額の合意ができなくとも,借地借家法第32条に定められている賃料増額請求権により,一方的な意思表示によって賃料が増額できる可能性があります。

 

 

2 賃料増額請求の要件

 

借地借家法第32条第1項は,「建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済的事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし,一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。」と定めています。

 

このように,賃料増額請求権を行使するためは,一度定めた賃料が諸事情の変化により不相当となった場合で,かつ,賃料を増額しない特約がないことが要件となります。

 

賃料が不相当となった場合とは,例えば,直近の賃料額合意時と賃料増額請求権行使時を比較して,①固定資産税,都市計画税等や建物の維持管理費,損害保険料等の負担が増加した場合,②土地や建物の価格が上昇した場合又は③近隣の同種建物と比較して賃料が不相当になった場合等です。このほかにも,賃料額を定める際に考慮した賃貸人と賃借人との間の個人的な事情があり,その事情が変化した場合なども賃料が不相当となったと認められる可能性があります。

 

 

3 賃料増額請求権の行使方法

 

(1)賃料増額請求権行使の意思表示

賃料増額請求は,上記の要件を満たしたうえで賃借人に賃料増額の意思を表示することにより,その意思表示の時点から賃料が増額されることになります。まずは,内容証明郵便等によって,いつから何円に賃料を増額するのかを賃借人に通知します。

 

そこで,賃借人が賃料増額を受け入れて自ら増額賃料を支払ってくれればよいですが,反発されることも予想されます。そのため,増額後の賃料が適正な金額であることを分かってもらうためにも,賃料増額の根拠資料として,固定資産税評価証明書や近隣の賃料相場の資料,公示価格や路線価,基準地価等の資料を用意し,賃借人に開示できるようにしておくのがよいでしょう。不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することも考えられます。

 

 

(2)調停・訴訟

賃借人が増額賃料を払ってくれないときは,裁判所での手続によって解決を図ることになります。賃料増額請求は,調停前置主義(訴訟の前に必ず調停を申し立てる必要があること。民事調停法第24条の2第1項)が採られていますので,まずは裁判所に調停を申し立てることになります。

 

調停は話合いによりお互いが合意することで紛争の解決を図る手続です。賃料増額請求の調停では,不動産鑑定士が調停委員として選任されることもあります。その場合,調停委員が適正な賃料についての意見を言ってくれることもありますので,その意見も考慮しながら相当な賃料の合意ができないか話し合っていくことになります。

 

調停では,裁判所が強制的に賃料額を決めることはできませんので,調停で合意ができないときは,訴訟を提起することになります。最終的には,裁判所の判決によって,賃料増額に理由があるか,また,適正な賃料はいくらなのかを決定します。

 

 

(3)裁判所における適正賃料の判断

裁判所が適正な賃料を判断するにあたっては,不動産鑑定における①差額分配法,②利回り法,③スライド法,④賃貸事例比較法という4つの評価基準による賃料額を総合的に考慮して判断しています。その際,裁判所は,裁判所の選任した不動産鑑定士に賃料の評価をしてもらい,その評価に基づいて判断を行うことが多いです。

 

 

4 賃料確定までの賃料の支払

 

賃料増額請求権を行使しても,賃借人が賃料増額を受け入れず,適正な賃料額に争いがある場合,賃借人は自身が相当と考える賃料額を支払えば,賃料未払いとは扱われません(借地借家法第32条第2項本文)。もっとも,賃料増額が正当だとする裁判が確定した場合には,賃借人は,増額した賃料と支払い済みの賃料の差額を,年10%の利息をつけて支払う必要があります(同項ただし書き)。

 

 

5 おわりに

 

賃料増額請求は,賃借人に争われた場合,適正賃料の評価のために様々な資料を用意したり,裁判所の法的手続を経たりすることも多いです。ですから,不動産に詳しい弁護士に相談するのがよいでしょう。

 

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