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建物明け渡し請求コラム

定期借家契約の「更新」と「再契約」の違いとは

【相談】店舗用物件を貸し出したいと考えていますが,契約期間が終わった後に他の用途に使用する可能性があるので,契約の更新がない賃貸借契約にしたいです。契約書に契約が更新されないことを記載すれば大丈夫でしょうか。そのうえで,テナントが優良な借主だった場合に賃貸借契約を継続する方法についても教えてください。

 

【回答】借地借家法第38条が定める定期借家制度に従って手続をする必要があります。公正証書,契約書等の書面で契約することによって,契約の更新がないことを定めることができます。ただし,賃貸人は,あらかじめ,賃借人に対し,契約の更新がなく,契約期間の満了によって賃貸借契約が終了することが記載された書面を交付して説明する必要があります。この説明が行われなかった場合には,契約の更新がないことを契約書で定めても無効となりますので注意が必要です。

また,契約期間が1年以上である場合には,期間の満了の1年前から6か月前までの間に,期間の満了によって契約が終了することを賃借人に通知しなければ,契約が終了したことを賃借人に主張できません。ですから,契約を終了させるためには,この終了の通知を賃借人に送付することも必要です。

そして,定期借家契約が終了した後も,賃借人との間で引き続き賃貸借契約を継続したいとお考えになる場合には,賃貸人と賃借人の双方が合意したうえで「再契約」する必要があります。

 

建物の賃貸借契約には,普通借家契約(借地借家法第26条)と,定期借家契約(借地借家法第38条)があります。

普通借家契約は,賃貸人側から契約を解除したり,契約を更新しない取扱いにしたい場合に,正当事由があることが求められ,この正当事由がない場合には,同一条件で契約が自動的に更新されたとみなされる契約です。

正当事由は,賃貸人と賃借人のそれぞれが建物を使用する必要性や,賃貸借の経過,建物の利用状況,建物の現況,立退料を考慮して,判断されます。賃借人の生活や営業の基盤を保護するための制度であることから,賃借人が建物を使用する必要性よりも,賃貸人が建物を使用する必要性の方が高いといえるかどうかなど,非常に厳格な要件が求められます。

これに対して,定期借家契約は,前述したとおり一定の手続を行うことで,契約期間の満了をもって契約が終了する契約であり,賃貸人が契約を終了させることについて正当事由は必要ありません。つまり,定期借家契約は,「更新」されることがない契約であり,賃貸人は契約期間の終了時期をコントロールすることができます。

では,定期借家契約の契約期間の満了後に,これまでと同じように契約を続けたいと当事者が考えた場合には,どのように手続すればよいのでしょうか。

定期借家契約は,契約期間の満了によって契約が終了しますから,引き続き賃貸借契約を続けたいと当事者が希望する場合には,「再契約」という手続が必要となります。

「再契約」の手続のためには,まず,定期借家契約が終了していることが前提になることから,1年以上の契約期間が定められている場合には,契約期間の満了時の6か月前までに,契約の終了についての通知を行うことによって,期間の満了により契約が終了するように手配します。そして,賃貸人と賃借人との間で,期間満了後の賃貸借契約の条件を改めて話し合い,「再契約」として,新しく賃貸借契約を締結することになります。

入居者に引き続き物件を借り続けてもらいたいと賃貸人が考えている状況で,契約の終了通知を送付する場合には,「再契約」を行う意向があることも通知に記載し,賃借人に「再契約」の条件の話し合いを求める内容とすることも一つです。

国土交通省は,定期借家制度を説明するパンフレットや定期借家契約の標準契約書などの雛形を公表しています。この雛形の中には定期借家契約の終了についての通知の雛形もありますが,賃貸人が「再契約」を行う意向があることが記載されています。契約期間の満了後に引き続き契約を結びたいとお考えになる場合には,このような形で賃借人に対し「再契約」を申し入れ,契約条件のスムーズな話し合いにつなげることができます。

ここで,同一条件で「再契約」を行うのであれば,敢えて終了通知を行わず,そのまま現状を維持する形で(自動継続のような形で)契約を継続すればよいのではないかともお考えになるかもしれません。

しかし,そのような考え方は危険です。

というのも,仮に,終了通知を行わずに,契約期間が経過した場合には,普通借家契約に転換してしまう可能性があるからです。

借地借家法第38条第4項ただし書は,契約期間満了の6か月前までの終了通知の送付期間経過後に,終了通知が送付された場合には,賃貸人は,賃借人に対しその通知の日から6か月後に契約の終了を主張できると定めています。そうすると,契約期間の経過後も,終了通知を送付すれば6か月後には契約を終了させられるとも考えられます。

しかし,裁判所が,契約期間満了後,賃貸人から通知や異議がないまま,賃借人が建物を長期間にわたって使用継続したような場合には,黙示的に新たな普通借家契約が締結されたと判断される場合もあり得ると言及したケースがあります。結論としては,そのような黙示的な合意は否定して終了通知から6か月後の契約の終了を認めましたが,普通借家契約に転換される可能性があることが示されました(東京地裁平成21年3月19日判決)。

以上のとおりですから,定期借家制度を利用して,賃貸借契約の終了時期を自由に決められるようにするためには,①公正証書,契約書等の書面によって契約の更新がないことを定めること,②契約の前に,賃借人に対し,契約の更新がなく,期間の満了で契約が終了することを,書面を交付して説明すること,③契約期間が1年以上である場合には,契約期間の満了の1年前から6か月前までの間に,終了通知をすることを遵守してください。

そして,契約の終了後に賃貸借契約の継続を希望される場合には,新たに賃貸人と賃借人との間で契約条件を協議して,「再契約」していただく必要があります。

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