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建物明け渡し請求コラム

建物明渡請求の流れについて

【設例】

私は,アパート経営を行っていますが,その一部屋の借主の家賃滞納に悩んでいます。借主はなかなか定職に就くことができず,収入が不安定でいつも家賃を滞納しています。借主は,その支払いを待ってほしい,他に行く場所がないから借り続けさせてほしいと私に懇願してくるのですが,私が何度も催促したり,もう待てないから退去してほしいと伝えてから2~3か月後にやっと支払われるという状況が繰り返されています。

 

現在も,3か月分の家賃を滞納していますが,何度も請求しなければならないことに,私はとても疲れてしまっていて,日常生活に支障が生じています。

 

私は,この借主には部屋から退去してもらって,新しい借主を募集したいと考えているのですが,建物明渡請求の手続は,どのような流れで進めれば良いのでしょうか。

 

 

【回答】

建物明渡請求は,

 

(1)賃借人に対する建物賃貸借契約の解除通知,

(2)訴訟提起,

(3)強制的な建物の明渡し

 

という手続の段階があり,(1)又は(2)の段階で解決に至る場合と,(3)までの手続を採らなければならなくなる場合があります。

 

まず,賃借人が家賃を滞納している場合に建物賃貸借契約の解除が認められるための条件についてご説明します。

家賃の滞納は,もちろん契約違反です。ただし,契約違反があれば直ちに契約を終了させて,退去を求められるわけではなく,賃貸人と賃借人との間の信頼関係が失われていないと考えられる特別な事情があると認められるときは,建物賃貸借契約の解除は認められないという考え方が,裁判所で確立されています。

 

そして,賃貸人と賃借人との間の信頼関係が失われているかどうかは,家賃滞納の期間,金額,滞納の理由などの事情が総合的に検討されて判断されます。家賃の滞納は,解除を認める理由として重要な判断要素ではあるものの,家賃の滞納によって賃貸人と賃借人の信頼関係が失われたと判断するためには,最短でも,家賃2か月分から3か月分の滞納が必要であるとされています。

 

設例では,借主の方は家賃を3か月分滞納していますので,建物賃貸借契約の解除が認められる状況にあると考えられます。

 

そこで,第1に,(1)賃借人に対し,建物賃貸借契約を解除する旨(一定の期間を設け,その期間内に滞納賃料を全額支払わなれければ解除するという内容とすることが一般的です。)と,建物を明け渡すように請求する解除通知を送付します。この通知は,建物賃貸借契約を解除したことを証拠として残すために,通常は内容証明郵便で通知します。

 

この通知を借主の方が受領したにもかかわらず,なおも通知に記載された明渡し期日までに部屋から退去しなかった場合には,第2に,(2)訴訟提起が必要になります。

 

建物明渡請求訴訟を提起するためには,賃借人若しくは保証人の住所地,又は建物の所在地を管轄する裁判所などで手続を進める必要があります。

 

ですから,仮にご相談者様のご住所と,借主の方の住所(アパートの所在地)が遠く離れている場合には,遠方の裁判所で手続しなければならなくなる場合があります。

 

もっとも,建物賃貸借契約書にご相談者様のご住所を管轄する裁判所が訴訟を提起する裁判所として定められている場合や,家賃の滞納により賃料の請求訴訟を併せて行う場合(家賃の支払場所がご相談者様のご住所以外の場所に定められているような特殊な場合を除きます。)には,ご相談者様のご住所の所在地を管轄する裁判所で訴訟を提起することができます(ただし,裁判所が移送といって訴訟手続を別の裁判所に移してしまう場合があります。)。

 

どこの裁判所に訴訟を提起するかを決めた後は,訴訟の申立てに必要な訴状などの書類を裁判所に提出します。書類が裁判所に受け付けられると,裁判所から,第1回目の裁判期日が指定されます。

 

2~3か月以上の家賃滞納を理由とする他に争点のない建物明渡請求訴訟では,2か月程度の期間内に,1回,2回のみ裁判所に出席することが求められ,家賃滞納により建物賃貸借契約の解除が認められるかどうか審理されたうえで,建物を明け渡すように命じる判決が出されると考えられます。

 

ただし,家賃滞納を理由とした建物明渡訴訟においても,その争点が家賃滞納のみではなく,賃借人が滞納の原因について,賃貸人にも原因があると主張された場合(たとえば,雨漏りがしたために賃借人が賃貸人に修理を依頼したにもかかわらず,賃貸人がまったく対応してくれなかったなどと主張された場合)には,裁判所が当事者双方から出される主張と証拠を整理して,事案に応じた相当な期間を費やして審理する必要がありますから,何度も裁判期日が設けられて審理が長期化する場合があります。

 

設例では,借主の方は家賃を3か月分滞納しており,また家賃の滞納の理由としては経済的に苦しいという事情以外に主張されていないようですから,2か月程度でご相談者様の建物明渡請求を認める判決が出ることになると考えられます。

 

しかし,建物明渡請求を認める判決が出た(又は和解した)にもかかわらず,借主の方が退去しなかった場合には,最終的には,(3)強制的な建物の明渡し(強制執行)の手続を採らなければならなくなります。というのは,明渡しを命じる判決が出たとしても,ご相談者様が,力づくで借主の方を追い出したり,借主の方に無断で部屋の鍵を交換したり,家財道具や荷物を撤去することは,禁じられているからです(これらの行為は,犯罪行為にもなってしまう可能性があります。)。

 

そこで,裁判所を通じた強制執行手続によって立ち退かせることとなります。具体的には,建物の所在地を管轄する裁判所の執行官という裁判所の職員に対し,明渡しの強制執行を申し立てることとなります。

 

執行官は,賃貸人と打合せを行い,建物の明渡しの強制執行を行う日を公示する「明渡しの催告」と呼ばれる手続を行う日付を決定します。明渡しの催告では,執行官,立会人,執行補助者(強制執行を行う日に,賃借人の家財道具や荷物を搬出して保管する業者のことをいいます。),鍵技術者(建物の合鍵がない場合に必要となります。)が建物に出向き,建物の状況を確認して,明渡しの期限と,実際に強制執行を行う日(断行日といいます。)を,公示書と呼ばれる書面に記載し,建物内に貼り付けて公示します。

 

そして,断行日には,明渡しの催告と同様に執行官らが建物に出向き,賃借人の排除や建物内の残置物の搬出を行い,建物の明渡しが完了します。

 

以上のような流れで,建物明渡請求の手続は進むことになりますが,これらの手続に要する期間は,概ね以下のとおりです(ただし,事案それぞれが持つ固有の事情により,解決までの期間が長引くことがあります。)。

 

(1)賃借人に対する建物賃貸借契約の解除通知だけで解決できる場合には,1,2か月程度で建物の明渡しが実現できる場合があります。

 

解除通知だけでは解決できず,(2)訴訟提起が必要になる場合には,2~3か月以上の家賃滞納が明らかな一方で他に争点がないのであれば,前記のとおり,判決までに1,2か月程度を要します。

 

さらに,訴訟を提起して建物明渡請求が認められても,(3)強制的な建物の明渡しが必要となる場合には,強制執行の申立てから2か月程度を要することになります。

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