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建物明け渡し請求コラム

滞納家賃の回収方法

1 はじめに

家賃の滞納が生じた場合,入居時に賃借人から敷金や保証金を預かっているのであれば,まずは,敷金や保証金を滞納家賃に充当する対応を取ることは可能です。

 

しかし,滞納額が敷金や保証金の金額を上回ってしまう前に,賃貸人としてはできる限り早く,問題解決に着手することが必要です。

まずは,裁判外での滞納家賃回収の手段を取りますが,それでも回収できなければ,裁判による滞納家賃回収の手段を検討しなければなりません。

以下,ご説明いたします。

 

 

2 裁判外での滞納家賃回収の手段

まずは,滞納者や連帯保証人に対し,口頭,手紙,内容証明郵便等により支払いを求めます。

賃貸人にとっても賃借人にとっても,話合いによる解決が,穏便でその後の信頼関係維持のためにも望ましいでしょう。

無事,話合いで決着がついた場合には,念の為,滞納家賃の支払いに関する合意書等,書面を取り交わしておくべきです。

 

 

3 裁判による滞納家賃回収の手段

裁判外での当事者による話合いで解決に至らない場合は,裁判手続きに進むことを検討しなければなりません。

選択肢として,「通常訴訟」,「支払督促」,「少額訴訟」等が考えられます。

以下,順番に見てまいりましょう。

 

 

(1)通常訴訟

滞納家賃を回収するための裁判手続きとしては,通常訴訟を選択するのが一般的です。

滞納家賃の金額が140万円以下であれば簡易裁判所に,140万円を超える場合には地方裁判所に,それぞれ訴訟を提起することになります。

通常訴訟のメリットとデメリットは次の通りです。

 

 

ア 通常訴訟のメリット

・滞納家賃等金銭の支払いだけでなく,同時に滞納者に対して賃貸物件の明渡しを求めることも可能です。

・滞納者と連帯保証人に対する請求について,別々に訴訟を提起する必要がなく,1つの訴訟で同時に行うことが可能です。

・家賃の支払義務の履行地である賃貸人の住所地を管轄する裁判所に訴訟を提起することも可能です。

 

 

イ 通常訴訟のデメリット

・滞納者が賃貸人の請求内容について争ってきた場合には,解決までに長期間かかる場合があります。

 

 

(2)支払督促

支払督促とは,債権者からの申立てにより,裁判所が債務者に対し文書で支払いの督促を行う制度です。債権者の申立てのみで,債務名義(仮執行宣言付支払督促)が作成されます。

ただし,支払督促を受けた債務者が支払いに異議がある場合は,「異議」を申し出る手続きを取ることができ,その場合は,通常訴訟に移行することになります。

支払督促の制度のメリットとデメリットは次の通りです。

 

 

ア 支払督促のメリット

・滞納者から異議が出なければ,賃貸人が裁判所へ出頭する必要がありません。
・滞納者から異議が出なければ,比較的短期間で終わります。

・裁判所に納付する申立手数料(収入印紙を申立書に貼付します。)は,通常訴訟の訴え提起手数料の半額で済みます。

 

 

イ 支払督促のデメリット

・滞納者から異議が出されると,通常訴訟に移行します。

・支払督促は滞納者の住所地を管轄する簡易裁判所に申立てを行います。そのため,遠方の物件の滞納者については,通常訴訟に移行した場合,賃貸人は遠方の裁判所まで出向かなければならないことになります。
・家賃等金銭の支払いを求めることができるのみで,滞納者に対して賃貸物件の明渡しを求めることまではできません。
・1回の申立てで,賃借人と連帯保証人の両方に対する請求を行うことはできません。それぞれに対し,2件の申立てを行う必要があります。

 

 

(3)少額訴訟

少額訴訟は,60万円以下の請求について1回で裁判を終結させる手続きです。

ただし,少額訴訟についても,訴えられた側は「少額訴訟ではなく通常訴訟で審理すること」を裁判所に求めることができ,その場合は,少額訴訟の手続きは通常訴訟に移行します。

少額訴訟のメリットとデメリットは次の通りです。

 

ア 少額訴訟のメリット

・原則,1回で終了する裁判のため,比較的短期間で終わります。
・滞納者と連帯保証人に対する請求について,別々に訴訟を提起する必要がなく,1つの訴訟で同時に行うことが可能です。

・家賃の支払義務の履行地である賃貸人の住所地を管轄する裁判所に訴訟を提起することも可能です。

 

イ 少額訴訟のデメリット

・滞納者が「少額訴訟ではなく通常訴訟で審理すること」を裁判所に求めた場合は,通常訴訟に移行します。この場合,1回で裁判が終了するという少額訴訟のメリットを得ることができません。

・家賃等金銭の支払いを求めることができるのみで,滞納者に対して賃貸物件の明渡しを求めることまではできません。

裁判手続きを取って,滞納者や連帯保証人に対し債務名義(確定判決や仮執行宣言付支払督促等)を取得したにもかかわらず,支払いが行われない場合には,滞納者や連帯保証人の財産調査を行った上で,強制執行手続きを取ることを検討することになります。

 

 

4 最後に

滞納家賃を放置すると,滞納額がますます増えてしまい,回収がより困難になります。

家賃の滞納が生じた場合,最初は管理会社や賃貸人が対応することが多いと思います。

しかし,管理会社や賃貸人が督促を行っても,なかなか解決に至らないときは,放置せず,できる限り早く弁護士にご相談いただくことをおすすめします。

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