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建物明け渡し請求コラム

自分で明渡訴訟を行うデメリットについて

第1 はじめに

賃貸借契約を解除して,賃借人に対し建物明渡しを求めたい場合において,賃借人との協議が整わないようであれば,時機を見て明渡訴訟の提起を行うことになります。

明渡訴訟において勝訴判決を獲得するためには,明渡訴訟を提起するタイミングを図る必要があり,また,適切かつ十分な証拠収集が必要であること等から,一定の法的知識を要します。

以下では,まず,明渡訴訟の流れを簡単にご説明した上で,自分で明渡訴訟を行うデメリットについてご説明いたします。

 

 

第2 明渡訴訟の流れ

1 訴状の作成・提出

訴状には,請求の趣旨(求める判決の内容を端的に示します。明渡訴訟においては,対象物件の明渡しを求める内容になります。)と,請求の原因(請求の趣旨を基礎づける理由を記載します。)を簡潔かつ説得的に記載します。

建物明渡しのみを求める場合,賃貸借契約書等において別段の定めがなければ,原則として,賃借人の住所を管轄する裁判所へ訴訟を提起します。

 

 

2 和解期日における協議

裁判所へ訴状を提出した後,およそ1か月後に,第1回期日が開かれます。

解決方法として,判決と和解による方法があります。

和解により解決できる見込みがあれば,和解期日が設けられ,和解による解決が試みられることになります。

和解期日において,当事者が話し合い,退去する日,退去の方法,金銭面の解決等の必要事項について合意に至ることができれば,和解調書が作成され,事件は終結します。

 

 

3 判決

和解による解決ができない場合,解決方法は,判決によることになります。

裁判所に明渡しを認めることが相当であると判断してもらい,明渡しを認める勝訴判決を獲得するためには,訴状やその後に提出する準備書面において説得的な主張を行い,適切かつ十分な証拠を提出する必要があります。

 

 

4 強制執行

勝訴判決を獲得後もなお,賃借人が自主的に明渡しを行わない場合には,強制執行(賃借人を強制的に退去させる手続き)の手続きを取る必要が生じます。

 

 

第3 自分で明渡訴訟を行うデメリット

1 十分な訴訟対応ができず,勝訴判決を獲得できないリスクがある。

 明渡訴訟については,訴訟提起するタイミングの検討が困難であったり,説得的な書面の作成や適切かつ十分な証拠収集が必要である等の事情があります。

専門家に相談することなく,自分で明渡訴訟を進めることによって,満足な訴訟対応ができず,勝訴判決を獲得できないというリスクが生じます。

 

 

(1)訴訟提起するタイミングの検討が困難である

賃借人に「出て行ってもらいたい」という気持ちがあっても,訴訟を行うべきタイミングとそうでないタイミングがあります。

借地借家法や判例上,賃借人の権利は強く保護されているため,賃貸人が明渡訴訟を行っても認められないことも十分にあり得るのです。

たとえば,家賃滞納で明渡訴訟を提起したい場合を想定します。

契約の一方当事者による契約違反があれば,相手方は違反を是正するよう催告した上で契約を解除できるというのが契約法における原則です。

しかし,賃貸借は,賃貸人・賃借人間の信頼関係を基礎とする継続的な関係であることから,このような契約法における原則に一定に修正が加えられています。

賃貸借契約等の継続的契約においては,契約当事者間の信頼関係が損なわれて初めて当該契約の解除が認められるとされています(信頼関係破壊の法理)。

つまり,賃貸人が賃借人による契約違反の是正を催告したにもかかわらず,是正されない場合であっても,信頼関係を破壊する程度の状態といえないときには,解除の主張は認められません。

信頼関係破壊の有無は,滞納の期間・金額,滞納に至った経緯,契約締結時の事情,過去の家賃支払状況等,催告の有無・内容,催告後または解除の意思表示後の賃借人の対応等を,総合的に斟酌して判断されます。

信頼関係破壊の有無の判断に際して,各事情を総合的に斟酌するため,一概に申し上げることができませんが,家賃滞納を理由として明渡しを求める場合,一般的には3か月程度が目安と言われています。

明渡しを求める理由は,家賃滞納だけではなく,様々考えられますが,個別の事情を考慮して,明渡訴訟を提起するタイミングを検討する必要があります。

 

 

(2)説得的な書面の作成や適切かつ十分な証拠収集が必要である

勝訴判決を得るためには,説得的な書面の提出や,適切かつ十分な証拠を提出する必要があります。

たとえば,騒音やごみの放置等の迷惑行為により近隣住民からのクレームが絶えないことを理由として明渡訴訟を提起する場合を想定します。

騒音やごみの放置等の迷惑行為により近隣からのクレームが絶えない場合であっても,すぐに明渡しを求めることができるわけではありません。

上記の信頼関係破壊の法理を踏まえて,信頼関係が破壊したと判断され得るだけの十分な証拠を収集しておく必要があります。

賃貸人から賃借人に対し,迷惑行為をやめるよう手紙や内容証明郵便等により通告した証拠を残しておき,また,騒音については録音を取り,ごみの放置については写真を撮る等,適切な証拠を収集しておきます。

 

 

2 相当な時間や労力がかかる

明渡訴訟について専門家に依頼せず,上記の業務全てを自分で行うとなると,相当な時間や労力がかかります。

そして,専門家への依頼を検討するとしても,訴訟の目的物の価額(建物明渡訴訟において訴訟の目的物の価格は,建物の評価額の2分の1とされており,建物の価格は通常固定資産税評価額にて算定されます。)が140万円を超える場合には,司法書士は訴訟代理人になることができません。

また,司法書士は,簡易裁判所に係属する事件についてのみ訴訟代理人になることができるため,控訴された場合,控訴審において訴訟代理人になることができません。

この点については,「司法書士ではなく,弁護士に依頼するメリットとは?」のコラムにおいて詳しく記載しております。

弁護士は訴訟の目的物の価額,裁判所の種類等にかかわらず,訴訟代理人となることができるため,安心して明渡訴訟に係る業務を依頼することができます。

 

賃借人に対し建物明渡しを求めたいにもかかわらず,賃借人との協議が整わないようであれば,なるべく早い段階で,弁護士にご相談いただければと思います。

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