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建物明け渡し請求コラム

貸室を賃借人とは異なる第三者が占有している場合

【設例】

私は,マンションの1室を貸していますが,借主Aの家賃の滞納が続いているので,出て行ってもらおうと思い,Aを訪ねました。ところが,インターフォン越しに応答したのはAではなく,Aの友人を名乗るBでした。私は,Aと連絡を取りたいから伝言してほしい,Bにこの部屋に住むことを認めたことはないから出て行ってほしいと伝えましたが,Aはもうここには住んでおらず連絡は取っていない,家賃はAが支払うという約束だったからAに連絡すべきであるなどとして取り合ってもらえず,居座られている状況です。

Aとの建物賃貸借契約を解除し,Bに退去してもらうためにはどうすればよいのでしょうか。

 

【回答】

Bに対する占有移転禁止の仮処分命令の申立てという手続きを採ったうえで,建物賃貸借契約の解除に基づく建物明渡請求訴訟をAとBに対して提起し,さらに強制執行という手続きを採ることが必要となります。

 

 

建物賃貸借契約において,賃貸人が,賃借人に対し,家賃の滞納などの契約違反を理由に建物の明渡しを求める場合には,まず,建物賃貸借契約を解除することと,建物を明け渡すことを求める通知を出します。

 

そして,この通知を賃借人が受領したにもかかわらず,なおも通知に記載された明渡し期日までに賃借人が物件から退去しなかった場合には,訴訟提起が必要になります。

 

家賃の滞納を理由とした建物賃貸借契約の解除は,2~3か月以上の滞納があり,他に問題となる争点がなければ認められますから,賃借人に建物を明け渡すことを命じる判決を得ることができます。

 

しかし,この判決は,あくまでも賃借人に建物の明渡しを命じる判決であり,賃借人以外の第三者に対して建物の明渡しを命じるものではありません。賃借人以外の第三者が,その建物に居住している場合には,その第三者が建物を「占有」していることになりますから,賃借人に対する判決によってはその第三者を強制的に排除することはできません。なお,「占有」とは,建物などの不動産や,動産を支配している状態のことをいいます。

 

設例では,Bがマンションの部屋に住んでいる状況ですから,Bはその部屋を占有しています。

 

そうすると,ご相談者様が,Aに対する建物明渡請求訴訟を提起して,Aに対して部屋を明け渡すように命じる判決を得たとしても,この判決は,Bに対しても部屋を明け渡すことを命じるものではありませんから,この判決に基づいて,Bを部屋から退去させることができません。つまり,この判決に基づいて,Bを部屋から強制的に排除する強制執行という手続を採ることはできません(強制執行手続きの詳細については,建物明け渡し請求コラム「強制執行手続きについて」をご覧ください。)。

 

そこで,Bに対しても強制執行手続きを採ることができるように,Bに対する建物明渡請求訴訟の提起も必要となります。

 

しかし,AとBの双方に対して建物を明け渡すように命じる判決が出たとしても,さらにB以外の第三者が部屋を占有してしまえば,AとBに対する判決に基づいてその第三者を退去させることはできません。

 

そこで,仮に,A及びB以外の第三者が部屋を占有したとしても,AとBに対する判決のみに基づいて,強制執行できるようにする方法が必要です。その方

法が,占有移転禁止の仮処分命令の申立てという手続きになります。

 

たとえば,この裁判所による仮処分命令が賃借人に対して出された場合には,賃借人がその占有を第三者に移したとしても,賃借人に対する判決のみに基づいて,第三者をも強制的に立ち退かせることができることになります。

 

設例では,Bに対する占有移転禁止の仮処分命令を申し立て,これが認められれば,その後Bが第三者に部屋の占有を移した場合でも,AとBに対する判決に基づく強制執行によりマンションの部屋の明渡しが実現できることになります。

 

占有移転禁止の仮処分命令の手続きには,建物の所在地を管轄する裁判所に対する申立てが必要になります。申立手数料は,申立て毎に2000円です。また,申立人(賃貸人)は,占有の移転を禁止することによって賃借人等が不当に損害を被った場合に備えて,担保金を納めなければなりません。担保金の金額は,裁判所との協議によって定められますが,賃料の数か月分が必要になる場合があります。

 

東京地方裁判所では,原則として,申立人の代理人と裁判官との面接(債権者面接)が行われ,書類(建物賃貸借契約書,報告書等)が審査されて,必要性が認められれば,仮処分命令が発令されます。

 

その後,裁判所の職員である執行官に仮処分の執行を申し立てます。執行官は,現地に赴いて,建物を占有している者を認定します。

 

設例では,マンションの部屋の使用者や使用状態を執行官が調査して,Bが部屋を占有していることを認めたうえで,部屋の占有の移転が禁止されていることが記載された公示書と呼ばれる張り紙をドアに貼り付けるなど手続が進められることになります。

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